کالای عمومی، کالایی است که استفاده یک نفر از آن، استفاده دیگری را کاهش نمی‌دهد در واقع کالای غیررقابتی است و نمی‌توان کسی را از استفاده از آن محروم کرد (غیرقابل استثنا است). امنیت، آرامش، هوای پاک و شبکه‌های آبرسانی و برق از مصادیق کلاسیک دارایی عمومی هستند.
دولت به عنوان متولی اصلی ارائه و حفظ این دارایی به دلایل متعدد از جمله کمبود بودجه (ناشی از تحریم، مدیریت ناکارآمد، اتلاف منابع)، فساد ساختاری و فشار جمعیتی، قادر به ارائه باکیفیت این کالاها نیست. این شکاف عرضه و تقاضا، به افت شدید کیفیت زندگی و در نهایت کاهش بهره‌وری نیروی کار (به دلیل استرس، بیماری و زمان‌بری تردد) منجر می‌شود.
افزایش قیمت مسکن در تهران تا سطح ۲ تا ۴ هزار دلار به ازای هر مترمربع ، حتی در شرایط جنگ و نااطمینانی سیاسی — که معمولاً با فرار سرمایه و رکود بازارها همراه است — بیانگر پدیده‌ای عمیق در ساختار اقتصاد شهری است. مسکن در تهران نه صرفاً یک نیاز مصرفی، بلکه به مثابه یک «دارایی پناهگاهی» عمل می‌کند؛ سپری در برابر تورم مزمن و بی‌ثباتی اقتصادی. با این حال، این روند نشانه‌ی «آناتومی یک بحران» است: بحرانی که در آن منطق سفته‌بازی و انباشت غیرمولد سرمایه، جایگزین کارکرد طبیعی بازار مسکن و توسعه پایدار شهری شده است.
وضعیت "قیمت در اوج، معاملات در کف" و خروج خریداران واقعی و سلطه سرمایه‌گذاران با انگیزه "حفظ ارزش"، انعکاس دقیقی از شرایط کنونی بازار مسکن تهران و بسیاری از کلان‌شهرهای ایران است. این پدیده در ادبیات اقتصادی به "سفته‌بازی" (Speculation) شناخته می شود.
در واقع دو پدیده در هم افزایی با یکدیگر در بی ارزش شدن املاک پیش روی مردم در حال شکل‌گیری است:
مقایسه سود سرمایه گذاری در بخش مالی و واقعی: در سال های اخیر که قیمت یک دارایی (مانند مسکن) به شدت از ارزش ذاتی و قدرت خرید مردم فاصله گرفته یک حباب دارایی در حال شکل گیری بوده است. جبابی که ترکیدن آن می‌تواند کل نظام بانکی و اقتصادی را تحت تأثیر قرار دهد.
این که مسکن هم در رکود مطلق هست و یک دارایی با نقدشوندگی بالا و حتی مناسب نیست یک پارادوکس خطرناک را نشان می‌دهد: قیمت‌ها در اوج هستند اما معاملات در کف. این وضعیت نشان می‌دهد که خریداران واقعی (متقاضیان سکونت) از بازار خارج شده‌اند و بازار در اختیار سرمایه‌گذارانی است که قصد "حفظ ارزش" پول خود را دارند، نه "استفاده" از ملک. این امر نقدشوندگی بازار را به شدت کاهش داده است.
مقایسه سود در بخش مالی و واقعی به سرمایه‌گذاران می‌گوید که فعالیت در بخش واقعی اقتصادی (مثل تولید یا خدمات) به صرفه نیست.
سود حاصل از سرمایه‌گذاری در بخش مالی (سود بانکی): ۲۰ میلیارد → ۶۰۰ میلیون تومان سود ماهیانه.
سود حاصل از سرمایه‌گذاری در بخش واقعی (اجاره مسکن): ۲۰ میلیارد (خرید ملک) → ۷۵ میلیون تومان درآمد ماهیانه.
مقایسه های عددی‌ای از این دست ، مبین یک شکاف عظیم و افزایش چشمگیری سود بخش مالی در مقایسه درآمد بخش واقعی است خود یکی از ریشه‌های اصلی "رکود تورمی" محسوب می شود. این اختلاف هشت‌برابری، سیگنال قیمتی مخربی را صادر کرده است و به فعالان اقتصادی می‌گوید که هیچ توجیهی برای سرمایه‌گذاری در بخش واقعی (که ریسک و زحمت بیشتری دارد) وجود ندارد. در عوض، باید پول را در
سیستم مالی (که اغلب به صورت ربوی عمل می‌کند) چرخاند. این امر باعث رکود تورمی و بازتولید تصاعدی تورم دربازارهای موازی و سفته بازی می‌شود. به عبارت ساده، هم تولید راکد می‌ماند (رکود) و هم نقدینگی انبوه باعث افزایش قیمت‌ها (تورم) می‌شود.
تأثیر بحران زیست‌محیطی: سایه شوم بحران های زیست محیطی معضل را دو چندان و مسکن را به تراژدی هولناکی ارتقا خواهد داد. یادمان هست در ماه های نه چندان دور پیش از آنکه بحران آب، چهره‌ی خود را به شکل یک زنگ خطر جدی نشان دهد و تصاویر آخرالزمانی پشت سدهای ترک‌خورده و رودخانه‌های خشکیده‌ی اطراف تهران، در رسانه‌ها جتکثیر شود بازار مسکن به رغم رکود حال و هوای دیگری داشت.
برای درک بهتر وضعیت باید اذعان داشت که هیچ شهر آمریکایی یا اروپایی وجود ندارد که دقیقاً تمام ابعاد بحران تهران را یکجا داشته باشد. اما می‌توان با ترکیب ویژگی‌های بحران در چند شهر مختلف، تصویری مشابه را ترسیم کرد. نزدیک‌ترین مثال به وضعیت کنونی تهران، ترکیبی است از «بحران آب فینیکس در ایالت آریزونا» + «بحران مسکن و بی‌خانمانی سان فرانسیسکو» + «مشکلات زیرساختی و فرار سرمایه از دیترویت» در دهه ۲۰۰۰ + البته «تورم و رکود اقتصادی ونزوئلا».
سان فرانسیسکو یکی از گران‌ترین بازارهای مسکن جهان است. قیمت مسکن به حدی بالا است که حتی افراد با درآمد متوسط نیز قادر به خرید نیستند. این امر منجر به خروج خریداران واقعی از بازار و سلطه سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان شده است.
این دقیقاً مبین همان پارادوکسی است که که به آن اشاره شد: قیمت‌ها در اوج، معاملات در کف. فینیکس در قلب یک منطقه بیابانی واقع شده و با بحران شدید آب دست و پنجه نرم می‌کند. ذخایر آب زیرزمینی آن در حال کاهش است و رودخانه کلرادو که منبع اصلی تامین آب است، با خشکسالی مداوم روبرو است. در نتیجه، مناطقی از فینیکس که برای آب آشامیدنی وابسته به چاه‌های محلی هستند، شاهد کاهش ارزش ملک هستند. خریداران و وام‌دهندگان نسبت به این مناطق محتاط‌تر شده‌اند. بنابراین شهرداری‌ها محبور شده اند برای توسعه زیرساخت‌های آب یا محدود کردن ساخت‌وساز جدید مالیات وضع کنند که این امر هزینه زندگی و مالکیت را افزایش داده و در نتیجه باعث تشدید پاردوکس افزایش قیمت و تقاضا شده است.
هر دو شهر (تهران و فینیکس) با یک پارادوکس روبرو هستند: تهدیدهای اکولوژیک بسیار جدی در مقابل فشارهای اقتصادی کوتاه‌مدت که قیمت‌ها را بالا نگه می‌دارند. در هر دو شهر، مسکن هنوز به عنوان یک دارایی برای حفظ ارزش در نظر گرفته می‌شود. تفاوت عمده فنیکس با تهران این است که سیستم‌های حکمرانی و اقتصادی متفاوت است. در فینیکس، بحران آب به طور فعال در دادگاه‌ها، مجلس ایالتی و توسط مقامات محلی در حال مدیریت است. قوانین محدودکننده‌ای برای استفاده از آب وجود دارد و سرمایه‌گذاری روی فناوری‌های جدید در جریان است. در تهران، مدیریت بحران به دلیل مسائل پیچیده‌تر سیاسی، اقتصادی و بین‌المللی با چالش‌های بزرگتری مواجه است. بر خلاف آن که بحران زیست‌محیطی در فینیکس هنوز نتوانسته است بر نیروهای قدرتمند اقتصادی (اشتغال، مهاجرت، تورم) غلبه کند و باعث کاهش کلی قیمت‌ها شود اما این بحران در حال ایجاد ترک در بنیان‌های بازار مسکن
است و اگر حل نشود، در نهایت می‌تواند به یک "رویداد تعدیل کننده بزرگ قیمت‌ها " (Adjustment Event) بزرگ تبدیل شود. این دقیقاً همان هشداری است که باید جدی گرفت؛ زمانی می‌رسد که بحران زیست‌محیطی به حدی حاد می‌شود که حتی انگیزه‌های قوی اقتصادی نیز نمی‌توانند در برابر آن مقاومت کنند.
در تهران با پدیده ویژه ای روبرو هستیم. اسفند سال گذشته اگر به دنبال یک آپارتمان در مناطق مرکزی مانند سهروردی یا یوسف‌آباد بودید تعداد نمونه‌های قابل عرضه در بازار به زحمت به ۱۰ یا ۱۵ مورد در نمونه های مشابه می‌رسید. اما امروز، قصه طور دیگری است. با یک جست‌وجوی ساده در پلتفرم‌های فروش مسکن، می‌توان سیل آگهی‌ها به ویژه متراژهای بزرگ را به وضوح مشاهده کرد. شمار خانه‌هایی که "برای فروش" علامت خورده‌اند، رشدی چشمگیر و حیرت‌انگیز داشته است. گزارشی از بی ارزشی دارایی ها در شهری بی قدر که نفس هایش به شماره افتاده!
این افزایش ناگهانی عرضه، نه از سر رونق که از رکودی سنگین‌تر و فرسایشی‌تر خبر می‌دهد. آنان که از رانت خبری و امکان جابجایی برخوردارند، زودتر اقدام خواهند کرد و آنان که فرصت‌های کاری بیرون از تهران را می‌یابند، زودتر از دیگران از صف شهروندی تهران خارج خواهند شد.
نویسنده : محمد وافری- مدرس دانشگاه روتردام هلند